Jak kupić nieruchomość w Grecji
Zakup nieruchomości za granicą wiąże się z załatwieniem mnóstwa formalności, co może być szczególnie uciążliwe w kraju, którego językiem nie władamy. Dodatkowe trudności powodować może także nieznajomość obowiązujących przepisów prawnych. Z tego powodu warto rozważyć skorzystanie z usług wyspecjalizowanych firm i pośredników. Co prawda wiąże się to z dodatkowymi kosztami, ale gwarantuje nam sprawniejsze i prawidłowe sfinalizowanie transakcji.
Wybór nieruchomości jest ogromny, dlatego warto dowiedzieć się czegoś o poszczególnych rejonach kraju, zanim zdecydujemy się na konkretną lokalizację. Grecja dodatkowo oferuje możliwość zakupu nieruchomości na jednej z wysp, dlatego wybór może być niełatwy. Oczywiście wraz z lokalizacją zmienia się również cena, co należy uwzględnić podejmując decyzję.
Kiedy znajdziemy już wymarzony dom lub mieszkanie, w przypadku gdy rezygnujemy z pomocy pośrednika, następnym krokiem powinno być znalezienie radcy prawnego, który będzie reprezentował nasze interesy jako kupującego. W Grecji funkcjonują wyspecjalizowane kancelarie zajmujące się w szczególności obrotem nieruchomościami. Dla sfinalizowania umowy potrzebne będzie także znalezienie notariusza, który pełni funkcje podobną jak notariusz w Polsce. Jest on urzędnikiem i nie reprezentuje żadnej ze stron, jednak dla swej ważności umowa sprzedaży nieruchomości musi zostać zawarta w jego obecności, w formie aktu notarialnego. Notariusz dokonuje także rejestracji zmiany właściciela nieruchomości w księdze wieczystej, by kupujący otrzymał do akt własności.
Przed dokonaniem zakupu kupujący ma prawo żądać od sprzedającego dokumentu, potwierdzającego jego tytuł prawny do nieruchomości oraz numer księgi wieczystej. Kiedy stronę reprezentuje radca prawny, to w jego obowiązku leży sprawdzenie w niej następujących informacji:
- czy sprzedający jest wyłącznym właścicielem nieruchomości,
- czy nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich,
- czy uregulowane zostały wszelki podatki od nieruchomości,
-
czy budowa nieruchomości nie naruszyła zakresu pozwolenia na budowę.
Bez uprzedniego sprawdzenia tytułu własności nie należy zawierać umowy kupna-sprzedaży.
Następnym krokiem jest wystąpienie o numer rejestracji podatkowej (AFM), który jest niezbędny przy zawieraniu umowy kupna nieruchomości. Numer taki wydaje grecki urząd skarbowy. Konieczne będzie także zapłacenie podatku od przeniesienia prawa własności (transfer tax), który należy uiścić we właściwym miejscowo urzędzie skarbowym jeszcze przed podpisaniem umowy.
Po załatwieniu wyżej opisanych formalności można już umówić się u notariusza na podpisanie umowy kupna-sprzedaży. Po podpisaniu dokumentu i zgłoszeniu zmiany do ksiąg wieczystych, należy upewnić się, że w otrzymanym dokumencie tytuł własności danego domu lub mieszkania został prawidłowo przeniesiony na kupującego, i to jego nazwisko odtąd widnieje w księdze wieczystej.
Jeśli dokonujemy zakupu nieruchomości gruntowej, to o zmianie właściciela należy powiadomić także Rejestr Gruntów. Do urzędu dostarczyć należy kopię tytułu własności wraz z wyciągiem z ksiąg wieczystych, by umożliwić dokonanie wpisu w Rejestrze. Nie we wszystkich rejonowych Grecji utworzone zostały już Rejestry Gruntów, dlatego tam gdzie ich nie ma własność nieruchomości potwierdza się wypisem z Ksiąg Wieczystych.
W sumie osoba kupująca nieruchomość musi ponieść koszty związane z:
- wynagrodzeniem dla radcy prawnego, jeśli kupujący zdecydował się na ustanowienie pełnomocnika, które wynosi od 1 do 2% od ceny sprzedaży, do tego należy dodać ewentualne dodatkowe koszty związane z nieplanowanymi poradami czy poszukiwaniami,
- opłatą notarialną która wynosi 1,3% wartości nieruchomości,
- podatkiem należnym od przeniesienia własności nieruchomości, który uiszcza się na rzecz lokalnych władz, będących odpowiednikiem polskich jednostek samorządowych, który wynosi 9% przy wartości nieruchomości do 15.000 euro, 11% od wartości przewyższającej kwotę 15.000 euro, w niektórych rejonach wartości te wynoszą kolejno 7 i 9%,
- podatkiem komunalnym, równym 3%, który należy uiścić również na rzecz władz lokalnych,
- opłatą za wpis w księdze wieczystej, wynosząca 0,45% wartości nieruchomości,
-
ewentualną prowizją pośrednika, jeśli kupujący decyduje się takowego zatrudnić, a wynosi ona od 2 do 5% wartości nieruchomości, w zależności od agencji i lokalizacji kupowanego domu, mieszkania czy gruntu.
Poza kosztami jakie kupujący poniesie w związku z nabyciem nieruchomości, są jeszcze koszty jej utrzymania. Wśród nich między innymi:
- miejscowy podatek komunalny, wynoszący od 0,025% do 0,035% od wartości nieruchomości, i jest on doliczany do rachunku za energię elektryczną,
- roczny podatek od nieruchomości, jednak konieczność uiszczania tej daniny dotyczy wyłącznie właścicieli nieruchomości, których wartość równa jest bądź przekracza kwotę 243.000 euro, a wysokości podatku wynosi od 0,3% do 0,8% wartości nieruchomości.
W celu finalizacji transakcji, kupujący powinien także założyć konto w jednym z greckich banków, by przelać na nie środki ze swojego dotychczasowego konta. Banki greckie posiadają również w swej ofercie programy finansowe, w tym kredyty, a ich oddziały rozsiane są po całym świecie, podobnie jak oddziały wielu zagranicznych banków, które zlokalizowane są na terenie całej w Grecji. Finansowania transakcji można dokonać albo za pośrednictwem greckiego banku, albo innego, który w Grecji ma swój oddział lub siedzibę.